IMMOBILIER
Moins de biens immobiliers vendus mais toujours pas de baisse de prix
La Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’appel de Lyon et de l’Ain et le réseau des négociateurs immobiliers Not’R’Immo ont dressé un premier bilan du marché de l’immobilier dans l’Ain.
Une situation du marché de l’immobilier assez peu surprenante, au regard de la conjoncture actuelle. Avec l’inflation et la hausse des taux d’intérêt (moyenne mensuelle de 3,63 % entre janvier et août), le pouvoir d’achat des Français a reculé et les conditions de prêt se sont restreintes. Dans ce contexte, le volume d’emprunts immobiliers a baissé de 11 % dans le département, soit l’équivalent de la baisse du volume de ventes. Philippe Khiel, directeur départemental de l’Ain Banque de France, se veut toutefois plutôt optimiste, tablant sur une reprise de la consommation courant 2024, par une stabilisation des taux d’intérêt, un ralentissement de l’inflation et la revalorisation des salaires.
Un calendrier crispant
Outre la conjoncture, d’autres paramètres viennent aggraver la santé du marché de l’immobilier. À commencer par la loi Zéro artificialisation nette (ZAN) à horizon 2050. Étant donnée la croissance démographique, on estime qu’il faudra 12 à 15 millions de logements en plus d’ici à 2050. « Si on applique la loi ZAN dans sa forme actuelle, nous ne les atteindrons jamais », souligne Laetitia Jossier, vice-présidente de la Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’appel de Lyon. Il faudra aussi compter avec l’essor du télétravail, le vieillissement de la population ou encore les divorces. « La majorité des acquéreurs veulent un pavillon alors qu’il faudrait construire la ville sur la ville, observe Alexandra Lecoq, présidente de Not’R’Immo. Dans l’Ain, les maisons vendues de plus de cinq pièces représentent 60 % des ventes de maison ».
À cela s’ajoute la réglementation sur la consommation énergétique des biens. À compter du 1er janvier 2034, les logements n’étant pas au moins de classe D du DPE (critère de performance énergétique) ne pourront plus être loués. Sur les 37 millions de logements qui constituent le parc immobilier français, 4,8 millions sont déjà considérés comme des passoires thermiques et ne peuvent plus être proposés à la location.
En place depuis 1986, la fin du Pinel et du Pinel Plus à compter du 31 décembre 2024 pourrait aussi décourager l’investissement. Ces dispositifs permettaient entre autres à des investisseurs d’acheter un bien neuf pour le mettre en location en défiscalisant une partie de son prix. De même pour la loi Alur qui encadre et plafonne le montant des loyers dans les zones géographiques à forte pression immobilière. « Si on se met dans la peau d’un investisseur qui a acheté un bien avant la loi. Si le loyer ne couvre pas le financement, pour peu qu’il y ait des travaux à réaliser dans les dix prochaines années pour ne pas être frappé par une interdiction de louer, on se dit que d’autres investisseurs vont avoir du mal à se lancer », souligne Laetitia Jossier.
Un calendrier à tenir incompatible avec la réalité du terrain pour Laetitia Jossier et Alexandra Lecoq, et qui pourrait, dans le pire des cas, conduire à une crise du logement dans les années à venir.
Un retour progressif « à la normale »
Du reste, les chiffres des derniers mois semblent annoncer un retour progressif « à la normale ». Tous biens confondus dans l’Ain, le volume des ventes a certes régressé entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2023, mais après deux années exceptionnelles, le nombre de ventes retrouve un niveau comparable à celui des années avant Covid.
En revanche, du côté des prix, la baisse n’est pas à l’ordre du jour. Sur le marché de l’ancien, le prix médian au m2 des appartements a bondi de 8,5 % dans le département (+ 8,2 % hors Pays de Gex). Seule la périphérie burgienne se démarque avec une baisse significative du prix médian au m2 de 7,4 %, sans que l’on sache l’expliquer. Du côté des maisons anciennes, le prix médian au m2 a également augmenté de 3,8 % (+ 3,2 % hors Pays de Gex), excepté là aussi pour la périphérie burgienne (- 3,1 %), toujours sans explication, et autour de Bellegarde-Valserine avec un effondrement du prix médian (- 16,7 %). Même constat sur le marché du neuf, avec une hausse de 7,5 % (+ 12,5 % hors Pays de Gex) du prix médian des appartements au m2, sauf, encore une fois, dans la périphérie burgienne, où les prix ont baissé de 5 % pour le prix médian au m2).
